小区楼道清洁不到位、公共设施损坏无人维修、停车混乱堵塞通道，物业公司被解聘后，竟带走高达162万元的公共收益。
江苏省昆山市某小区的业主们最近完成了一场艰难的维权行动。他们的前物业公司在被解聘后，不仅带走了小区全部管理资料，还带走了约162万元的公共收益，导致新物业公司入驻后无钱进行基础维修。
经过一系列法律程序，昆山市人民法院最终促成双方达成调解协议，判决前物业公司返还公共收益100余万元。
01服务不善引发众怒
事情始于2017年12月，某物业公司入驻昆山市这个小区开始提供物业服务。
然而，接手小区后，业主们很快发现物业服务质量令人失望。
楼道清洁不到位、公共设施损坏无人维修、停车混乱堵塞通道等问题持续不断。
业主们多次与物业公司交涉，但物业不仅不积极整改，还态度蛮横。
一位业主回忆道：“主要是对他们的服务不满，就是因为不好，不管是卫生或者其他的管理方面，都不怎么行”。
02物管会成立改变局面
由于小区始终未能成立业主委员会，导致管理由物业公司主导，业主权益无人维护。
2022年12月，当地物业服务管理指导中心推动成立了物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会的职责。
物管会成立后，迅速召开业主大会，表决通过了解聘原物业公司并选聘新物业公司的决议。
2023年4月，新物业公司正式进驻小区。
03遗留问题触目惊心
新物业公司入驻后，在盘点小区状况时发现了令人震惊的问题。
损坏的灯泡有3000多个，缺少的灭火器达800多个，大厅石膏线脱落、门禁系统瘫痪等问题也亟待解决。
更糟糕的是，原物业公司带走了业主清册、电梯维保记录等有关小区的全部资料，还带走了约162万元的小区公共收益。
没有资金，小区的改造升级很难进行，新物业公司不得不先垫资70多万元解决眼下困境。
04对簿公堂追讨权益
经小区业主投票同意，物管会代表全体业主，将原物业公司起诉至江苏省昆山市人民法院，要求返还公共收益162万元。
法庭上，原物业公司虽然认可物管会提出的金额，但声称应扣除其在服务期间垫付的60多万元工程款，以及按照合同约定的公共收益中30%的管理成本。
然而，法院发现原物业公司提供的账目明细中仅列明了维修项目的支出金额，并无合同、发票等证据支持。
同时，物管会认为，该物业公司管理成本未达30%。
05现场对账厘清真相
为尽快厘清账目，法官带领物管会成员、业主以及原物业公司代表来到小区现场共同对账。
双方对绿化围栏、消防设施等项目费用逐一核算。
最终，确认原物业公司实际垫付成本为43万元左右，与其先前要求的60多万元存在显著差距。
经协商，原物业公司同意按43万元计算垫付的维修资金，也将原来要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。
06公共收益的合法归属
根据《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有”。
像小区电梯内广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益等都属于小区公共收益。
北京市西城法院法官田婧指出，物业服务企业作为服务型企业，应当建立经营收入管理制度，做好利用各种经营场所进行经营收支台账，并定期公开收支账目情况。
07业主维权途径多样
对于业主如何维护自身权益，法律专业人士提出了多种途径。
业主在参与治理的过程中，应进行日常的防微杜渐，发现本小区有任何问题，及时向物业公司进行反映。
如果产生了纠纷，可以通过向人民调解委员会主张进行调解。
如果调解达不成，各地都有当地的政府热线，房地产主管部门对物业监督管理非常全面，可以通过当地的政府服务热线进行投诉。
如今，这个昆山小区的新物业公司以楼栋为单位实行24小时管家式服务，每天早上安排保安定时定点搬移乱停的电瓶车。
业主们最关心的停车问题得到了解决，小区环境有了很大改善。
走进小区，曾经的混乱景象已被井然有序取代，居民们脸上也露出了满意的笑容。
